Bestehende Hypothek Aufstocken

Erhöhung der bestehenden Hypothekarkredite

Will der Hypothekenkreditnehmer seine Hypothek erhöhen, ist der Betrag der vorhandenen Hypothekenschulden auf der Immobilie entscheidend. Die bestehende Hypothek kann möglicherweise erhöht werden. auf dem Einfamilienhaus in Form einer variablen Hypothek. Bei Bedarf können Sie die bestehende Hypothek erhöhen oder einen Privatkredit aufnehmen. Je nach Situation kann sich eine Erhöhung (Aufstockung) der Hypothek lohnen.

Finanzierungen - eine Hypothek aufladen

Darf eine bestehende Hypothek um 25'000 Fr. erhöht werden? Dies ist prinzipiell problemlos möglich, sofern es sich bei der vorhandenen Hypothek um eine veränderliche Hypothek auswirkt. Allerdings müsste man bei einer Festzinshypothek eine neue abschließen. Zuerst sollten Sie mit der Hausbank klären, ob sie dazu gewillt sind, den Kreditbetrag zu erhöhen. Für die Erhöhung des Kreditbetrags sollten Sie sich an die Hausbank wenden.

Bei positivem Ausgang ist zu klären, ob ein entsprechender nicht ausgeliehener Betrag für den/die vorhandenen Schuldschein(e) vorhanden ist. Wurde für die Liegenschaft zu diesem Zeitpunkt eine Schuldverschreibung von CHF 220'000 ausgestellt und für die bestehende Hypothek CHF 200'000 verpfändet, können Sie dennoch ein Darlehen von höchstens CHF 20'000 beanspruchen, d.h. es müsste eine neue Schuldverschreibung für einen höheren Betrag ausgestellt werden.

Unterbewertete Wartung

Wenn Sie Ihre Hypothek erhöhen wollen, um Ihr Haus zu sanieren, werden Sie enttäuscht sein. Zahlreiche Kreditinstitute zögern zunehmend, solche Darlehen zu erteilen. Immer öfter finden Markbeobachter wie der Gelddienstleister Geldpark heraus, dass Eigenheimbesitzer auf Taubheit stoßen, wenn sie ihre Hausbank bitten, ihre Hypothek für diesen Zwecke zu erhöhen.

Dies ist vorerst ein gewisser Gegensatz, denn es sollte immer im Sinne der Banken sein, dass sich das als Sicherung dienende Eigentum immer in einem so perfekten Erhaltungszustand wie möglich befinden muss. Bei den meisten Kreditinstituten ist der Kundschaft eine Verpflichtung auferlegt, die Hypothekenverträge entsprechend zu pflegen. Im Falle einer Wertminderung ist der Auftraggeber zur Stellung zusätzlicher Sicherungen oder zur Tilgung eines Teils der Hypothek beizutragen.

Stefan Heitmann von der Firma Geldpark führt aus, dass die generell verhaltenere Vergabe von Renovierungskrediten im wesentlichen auf die vielen aufsichtsrechtlichen Straffungen der vergangenen Jahre zurückzuführen ist, die eine so genannte Immobilienblase vermeiden oder die Eigenkapitalbasis der Kreditinstitute festigen sollen. So sind viele Kreditinstitute bei der Bewertung der Immobilien eher konservativ vorgegangen, und auch die Risikobereitschaft im Hypothekenbereich ist bei so manchem Anbietern allgemein gesunken.

Es ist daher heute durchaus vorstellbar, dass eine Hausbank ein fünfzehnjähriges Haus in der Zukunft aufgrund der guten Marktverfassung wesentlich besser bewerten würde als zum Kaufzeitpunkt, während eine andere Hausbank diese Neubewertungen für die gleiche Immobilie nicht vornehmen würde. Diejenigen, die ihr Haus vollständig zum Verkauf angeboten haben und nun über keine nennenswerten flüssigen Mittel verfügen, z.B. weil sie es mittelbar amortisieren, werden bei ihrer Renovierung in der regel eine schwache Hand haben.

Doch auch wer sein eigenes Haus mit einer Bankengruppe finanzieren konnte, die ihn relativ großzügig schätzt, sollte sich nicht zu sehr auf ständig ansteigende Grundstückspreise abstützen. Wenn sich dieser Trend fortsetzt, werden sich die genannten Probleme wahrscheinlich noch verstärken, da die Kreditinstitute in der Regel einen jährlichen Werteinbruch von 1% des Marktwertes für Überalterung und Verschleiß der Liegenschaft schätzen.

Es ist daher ratsam, dass Hausbesitzer den Renovierungsbedarf ihrer Immobilie im Blick haben und in ihr Haushaltsbudget aufnehmen. Der Umfang dieses Bedarfs ist nicht nur vom Immobilienzustand abhängig, sondern auch von der Art und Weise, wie die Renovierung in der Praxis durchgeführt wird. Immobilienexperten sind sich jedoch einig, dass der von den Kreditinstituten oft geschätzte Marktwert von 1% für Instandhaltungs- und Zusatzkosten höchstens kleine (werterhaltende) Instandsetzungen beinhaltet.

Zur Deckung sowohl der laufenden Instandhaltung als auch der grösseren Renovierungen empfiehlt der Versicherungskonzern Mobilar und der HEV Schweiz zum Beispiel in einem Gemeinschaftsratgeber, 1,5 bis 2,5% der Errichtungskosten der Immobilie pro Jahr zu schätzen. Selbst wenn Sie nicht gleich mit einer umfangreichen Renovierung oder größeren Renovierung beginnen wollen, ist es besonders aufschlussreich, den kumulierten Renovierungsbedarf beim Erwerb einer Bestandsimmobilie zu ermitteln.

Sie können nicht nur den Sanierungsbedarf einschätzen, sondern auch Auskunft darüber geben, ob und durch welche Maßnahmen der Immobilienwert deutlich gesteigert werden kann. Denn bei Umbauten ist immer ein wertsteigernder Teil dabei, der nach einer Faustformel zwei Dritteln der Anlagesumme entspricht. Jeder, der in den 90er Jahren 200 000 Franken in sein eigenes Haus im Gegenwert von 800 000 Franken für Renovierungszwecke investiert, kann damit rechnet, dass es rund 930 000 Franken sein wird.

Ihr Betrag ist jedoch per se abhängig von der Annahme oder Gutschrift der Verbesserungsvorschläge durch den Hypothekengeber, ähnlich wie bei der Bewertung von Immobilien. Weil sich die Kreditpolitik eines Institutes zu jeder Zeit verändern kann, ist es ratsam, das eigene Heim so zu gestalten, dass man nicht für immer an einen Provider gebunden ist, weil man mehrere Baufinanzierungen mit sehr unterschiedlichen Laufzeiten getätigt hat.

Die Verschiebung einer dringenden Renovierung, weil die Hausbank nicht mitgewirkt hat, ist in der Regel keine gute Ausweg. Gleiches trifft zu, wenn man die Immobilie in naher Zukunft veräußern will.

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